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miércoles, 15 de febrero de 2017

Cómo reclamar al banco los gastos de una hipoteca

Una reciente sentencia de la Unión Europea ha declarado como abusiva la cláusula que, en los contratos hipotecarios, establece que será el prestatario el que tiene que hacer frente a los gastos de otorgamiento de la escritura (gastos de notario e inscripción en el registro), así como otros gastos derivados de actos preparatorios (como pueden ser los gastos de gestoría) e impuestos (impuesto de actos jurídicos documentados).




El Tribunal Supremo también ha declarado abusiva dicha cláusula -en sentencia de 23 de diciembre de 2015-, existiendo, por tanto, la posibilidad de que los bancos tengan que devolver dichos gastos a sus clientes.

En este artículo encontraréis información sobre cómo reclamar los gastos de hipoteca. Ya que los bancos no van a devolver dinero sin que se les reclame, nuestro primer consejo es que, para que os gestionen la reclamación, bien os pongáis en contacto con alguna organización de consumidores (como la OCU, FACUA o ADICAE), o bien con algún bufete de abogados especializado.

Motivos de esta sentencia


Uno de los principales motivos que ha llevado a los tribunales a dictar esta sentencia, es el hecho de que el principal interesado en la inscripción de la escritura de préstamo hipotecario es el banco o prestamista, ya que de esta manera obtiene un título ejecutivo constituyente de la garantía real sobre el préstamo, título que le permite ejecutar la hipoteca en caso de que el prestatario no pague.

Casa hipotecada

La cláusula se considera, por tanto, abusiva, ya que no sólo no deja que exista una mínima distribución de los gastos de constitución de una hipoteca, sino que todos son repercutidos al prestatario.

Por otro lado, el sujeto pasivo del impuesto sobre actos jurídicos documentados es realmente el banco y no el prestatario, por lo que sería la entidad financiera la que tendría que hacer frente a los mismos.

Documentación necesaria para solicitar la devolución


Para poder reclamar es fundamental aportar la siguiente documentación:
  • Escritura de préstamo hipotecario.
  • Si las hubo, documentación relativa a las novaciones o ampliaciones posteriores.
  • Si la hipoteca sigue vigente, último recibo de pago de la hipoteca.
  • Facturas de gastos (de la tasación del inmueble, del notario, del registro, y de la gestoría).
  • Carta de pago del impuesto de actos jurídicos documentados.
  • Si hemos cancelado la hipoteca, escritura de cancelación de hipoteca (incluyendo las correspondientes facturas de gastos).

Cómo reclamar los gastos al banco


Actualmente nos encontramos en el principio del proceso y las consecuencias de la sentencia del Tribunal Supremo no están todavía totalmente claras. Los criterios entre diferentes despachos de abogados son dispares. La sentencia podría incluso extrapolarse a los gastos derivados de novaciones y cancelaciones hipotecarias.

De cualquier forma, para reclamar dichos gastos a la entidad financiera correspondiente, lo recomendable es ponerse en manos de un abogado o bufete de abogados que inicie los trámites de la reclamación. La reclamación debe realizarse primero por la vía extrajudicial -siendo posible acudir al Servicio de Reclamaciones del Banco de España-, para posteriormente, de ser necesario, realizarse por la vía judicial. Esto obviamente conlleva unos gastos, pero todo apunta a que los bancos van a tener que devolver el dinero.

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